對(duì)話：酒店和商業(yè)地產(chǎn)類ABS及證券化
新聞來源：宏輝智通
發(fā)布日期：2016-11-01
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國內(nèi)的貨幣供應(yīng)量比較大，導(dǎo)致傳統(tǒng)最標(biāo)準(zhǔn)的收益率滿足不了很多投資機(jī)構(gòu)的要求，很多大銀行保險(xiǎn)慢慢把配置計(jì)劃挪到不動(dòng)產(chǎn)的市場。
9月7日， AHF@第九屆國際酒店投資峰會(huì)暨第三屆中國酒店資產(chǎn)管理大會(huì) ，在北京銀泰中心·北京柏悅酒店盛大開幕。
鳳凰資產(chǎn)管理執(zhí)行董事陳恒先生（左）對(duì)話華菁證券（籌）董事總經(jīng)理郝恒先生（右），分享酒店和商業(yè)地產(chǎn)類ABS 及旅游景區(qū)案例。
郝恒：非常感謝陳總邀請(qǐng)。我們團(tuán)隊(duì)從2014年以來，扎根國內(nèi)的企業(yè)資產(chǎn)化領(lǐng)域，從2015年到現(xiàn)在，不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域包括酒店，跟國內(nèi)的資本市場結(jié)合度越來越深，我在國內(nèi)市場做了十幾年，國內(nèi)資本市場發(fā)展很快，證券融資比例慢慢替代銀行的間接融資比例，企業(yè)把發(fā)行債券作為融資手段。信用流動(dòng)性好之后，我發(fā)現(xiàn)好的市場把資產(chǎn)盤活作為經(jīng)濟(jì)改革很重要的主題，2014年到現(xiàn)在，整個(gè)融資規(guī)劃已經(jīng)到達(dá)了接近2000億的水平，今年上半年超過這個(gè)水平，可能在四千億左右，不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域另說，蘇寧云商到寫字樓業(yè)態(tài)，我們操盤陸家嘴寫字樓，今年更多，各個(gè)類型的物業(yè)形態(tài)通過證券化形式跟資本市場做了一個(gè)對(duì)接。
陳恒：關(guān)于ABS和證券化資料大家可以參考。我想問一下現(xiàn)在國內(nèi)以ABS形式，銀泰京東金融也開了ABS的平臺(tái)，廈門也開了這個(gè)平臺(tái)，ABS市場容量有幾萬億體量，發(fā)展非?？?。我想問一下，國內(nèi)和香港或者說新加坡，新加坡比較成熟，綠地可能年底在新加坡上，年底有一家天津的房地產(chǎn)公司，酒店或者香港那邊上，新加坡、香港國內(nèi)這方面的不同點(diǎn)。
郝恒：其實(shí)中國不動(dòng)產(chǎn)存量非常大，過去十幾年以來大家曲線救國，拿到香港和新加坡做RIS產(chǎn)品，香港和新加坡沒有誰太好，對(duì)RIS再融資政策不一樣，香港的市場對(duì)大陸的物業(yè)熟一點(diǎn)，但是新加坡對(duì)RIS產(chǎn)品更專業(yè)一點(diǎn)，對(duì)不同企業(yè)來說有人選擇新加坡，有人選擇香港，國內(nèi)目前的階段只能等待，等著政策落地，其實(shí)金融從業(yè)者可以往這個(gè)方向做，我們做過酒店，包括今年蘇寧有物流地產(chǎn)項(xiàng)目，已經(jīng)把RIS作為很重要的推出手段，或者有RIS功能，蘇寧物流功能，將來是真實(shí)的退出機(jī)制，如果有RIS以RI退出，部分實(shí)現(xiàn)了這個(gè)功能。我們希望在比較快的時(shí)間內(nèi)RIS推出來，前期的準(zhǔn)備工作才不會(huì)浪費(fèi)。
陳恒：我想證券化交易模式很重要，可能會(huì)受到業(yè)主的關(guān)注。
郝恒：根據(jù)國情不同，結(jié)構(gòu)多元化，目前市場情況下，我們根據(jù)政策框架，根據(jù)企業(yè)的訴求包括像酒店這樣的物業(yè)形態(tài)設(shè)計(jì)不同的證券化融資方案，就是拿酒店和類似物業(yè)未來的現(xiàn)金流做一個(gè)新的融資，它的功能除了簡單的財(cái)務(wù)上性價(jià)比更高的融資之后，更多是盤活資產(chǎn)，包括有些時(shí)候?qū)崿F(xiàn)出表，這都可以，一種是主權(quán)過戶型，私募基金為載體，另外一種像銀泰項(xiàng)目，從單純的融資效果來說，不管是利率期限，都比原來物業(yè)本身的金銀貸更有優(yōu)勢。
陳恒：什么樣的酒店或者物業(yè)才更合適做這方面的？
郝恒：目前行業(yè)酒店情況在國內(nèi)發(fā)展不一樣，酒店操作可以，但是有困難，需要做一些工作，一般通常像寫字樓甚至物流地產(chǎn)更高，包括旅游城市做的不錯(cuò)的酒店，整體收益很好，只要是一個(gè)本身資質(zhì)好的酒店，在北京操作的CASS是喜來登，它有融資需求，整體狀況很好，對(duì)于這樣的優(yōu)質(zhì)酒店，我們有一個(gè)非常好的融資方案。從落地的CASE來看，目前大部分的類RIS項(xiàng)目集中在北上廣深。
陳恒：主要酒店物業(yè)本身的現(xiàn)金流萎縮，本來資產(chǎn)價(jià)值比較高可以，世貿(mào)集團(tuán)現(xiàn)金流收益不錯(cuò)，把現(xiàn)金流和資產(chǎn)打包在里面做， 它主要是看物業(yè)本身。
郝恒：這種ABS或者RIS的方案里面，確實(shí)是比較大的出發(fā)點(diǎn)看企業(yè)的訴求，只是融資還是真賣，賣五年之后回來還是真賣，有不同的方案和要求。
陳恒：你知道酒店物業(yè)在做ABS這塊，它的一些難點(diǎn)嗎？有些股權(quán)抵押出去，有些上市公司持有，前提是物業(yè)不錯(cuò)，有比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
郝恒：從整體操作流程來說這個(gè)事情不麻煩，跟我們企業(yè)做普通的債務(wù)融資類似，我利用的不是企業(yè)的報(bào)表，不是凈資產(chǎn)的規(guī)?？臻g，對(duì)應(yīng)的是未來的現(xiàn)金流收入。確實(shí)里面涉及到股權(quán)轉(zhuǎn)讓，也涉及到比較復(fù)雜的事情，國有企業(yè)下面是持有的酒店做這個(gè)事，比較羅嗦，對(duì)于民營企業(yè)，如果做股權(quán)交易性里面有很大的問題是稅，怎么降低成本，避掉稅，和企業(yè)情況是相關(guān)的。很關(guān)鍵的，很多企業(yè)做融資達(dá)到出表的目的，跟企業(yè)的會(huì)計(jì)師，我們有很多有限回購，包括流動(dòng)性條款，需要跟特定的會(huì)計(jì)師溝通，維持信用的情況下達(dá)到企業(yè)出表的目的，有很多細(xì)的問題要攻克。
陳恒：請(qǐng)您分享一下對(duì)于未來證券化市場在酒店商業(yè)地產(chǎn)這邊的愿望，未來三五年是怎么樣的情況？
郝恒：希望RIS出來，大家把移動(dòng)物業(yè)搬到商交所平臺(tái)上面，不管多少錢可以參與物業(yè)將來的增值和收益，短期來看我個(gè)人比較樂觀，看到整塊市場參與越來越多，資產(chǎn)創(chuàng)新的程度包括交易結(jié)構(gòu)也越來越清晰，有一個(gè)大的背景，現(xiàn)在整個(gè)國內(nèi)的貨幣供應(yīng)量比較大，導(dǎo)致傳統(tǒng)最標(biāo)準(zhǔn)的收益率滿足不了很多投資機(jī)構(gòu)的要求，優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債都是2點(diǎn)多，但是國內(nèi)大量資金成本有點(diǎn)高。如果跟大量存量的物業(yè)資產(chǎn)掛鉤起來是非常大的市場，我們看到很多大銀行保險(xiǎn)慢慢把配置計(jì)劃從最標(biāo)準(zhǔn)、簡單的債券市場挪到不動(dòng)產(chǎn)的市場。
陳恒：希望這塊政府的支持和一些季度更塊更好出臺(tái)，希望這一塊早點(diǎn)到來，在國內(nèi)實(shí)現(xiàn)證券化的開展，也希望我們和華菁更多的合作。
郝恒：希望跟陳總合作，給酒店更多企業(yè)帶來一些非傳統(tǒng)最緊密的融資手段。